Responsabilità dell’architetto certificatore della idoneità dell’immobile

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE X CIVILE

in composizione monocratica
Giudice dott.ssa Antonella Izzo

nel procedimento iscritto al n.81249 R.G. dell’anno 2015
promosso da
F. B.
rappresentato e difeso dagli avv.ti Mari Leonilda e Magurno Daniella con studio in Roma via della Piramide Cestia n.31
contro

C. M. F., L. C. M., L. C. D., quali eredi di
G. L. C.
rappresentati e difesi dall’avv. Falconi Massimiliano con studio in Roma via F. Corridoni n.5
e di
L. C. L., L. C. B. G., L. C. M.
D., L. C.B.
rappresentati e difesi dall’avv. Falconi Massimiliano con studio in Roma via F. Corridoni n.5 con la chiamata in causa di
R. S. A.
rappresentata e difesa dall’avv. Loredana Fiore con studio in Roma via Michelangelo Buonarroti n.40
e di
UNIPOLSAI ASSICURAZIONI S.P.A.
rappresentata e difesa dall’avv. Bagnardi Roberto Maria con studio in Roma, viale Regina Margherita n.270

ha emesso la seguente

SENTENZA

CONCLUSIONI

All’udienza del 22 ottobre 2020 i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni come segue.
Per l’attore:
Piaccia al Tribunale adito in accoglimento della domanda introduttiva, respinta ogni contraria istanza e senza accettazione del contraddittorio su eventuali domande nuove:
In via istruttoria:
insiste per l’integrale accoglimento di tutte le istanze istruttorie già formulate e da intendersi qui trascritte e riportate, con la memoria ex art. 183, VI coma, n. 2 c.p.c. e delle eccezioni ed istanze formulate con la memoria ex art. 183,VI comma, n. 3 c.p.c. Con conseguente rigetto delle richieste, istanze ed eccezioni delle controparti. Si riporta ai documenti prodotti.
Nel merito:

• a) accertare e dichiarare il grave vizio costruttivo dell’immobile compravenduto;
• b) accertare e dichiarare che lo stesso è stato oggetto di mendaci dichiarazioni nella pratica di concessione in sanatoria in violazione della l. 47/85 e di seguito all’atto della compravendita;
• c) accertare e dichiarare che tale falsa rappresentazione della realtà ha determinato il vizio del consenso del contraente, per dolo dei venditori e/o per errore ex art. 1427 c.c., ex art. 1439 c.c. e/o ex artt. 1428 – 1429 c.c.;
• d) con conseguente nullità e/o annullabilità e/o declaratoria di annullamento del contratto di compravendita a rogito notaio Dott. G. C. del 27 Febbraio 2009, Rep. n. 40120, Racc. 7654, avente ad oggetto l ’immobile sito in Sacrofano (RM), località Monte Sughero n. 20, tra B. F. ed i Sigg.ri G., L., B.G., M. D. e B. L. C., iscritto in Catasto Fabbricati al foglio 16, particella 157 subalterni 501 e 502 graffati (già subalterno 2), Cat. A/7, cl. 1, vani 5, sup. cat. Mq. 117, rendita €. 774,69, in dipendenza di denuncia di variazione presentata in data 13 novembre 2008 Prot. n. RM1466492 (l’appartamento) e particella 157 subalterno 3, Cat. C/2, Cl. 4, cons. mq. 66, sup. cat. Mq. 77, rendita €. 47,42 (locale magazzino);
• e) con condanna delle parti convenute e/o chiamate, in solido, ovvero ciascuna per quanto di competenza, alla restituzione del prezzo pagato di €. 310.000,00 oltre le spese notarili, di registro e tasse successive, nonché al risarcimento dei danni, ivi compreso l’importo impiegato per i lavori nell’immobile, il risarcimento dei danni per non aver potuto abitare lo stesso, nonché al mancato introito dell’appartamento che il Sig. B. è stato costretto ad occupare rinunciando ad un canone locativo di €. 600,00 mensili e l’importo dei lavori di messa in sicurezza dell’immobile; con condanna altresì al rimborso degli interessi pagati per il mutuo erogato di €.290.000,00 e che ha già comportato, alla data odierna, il pagamento, in rate mensili,
  di un controvalore di €. 109.781,84 con debito residuo di €. 271.445,05, nonché agli interessi ed alle penali da corrispondersi sul mutuo contratto in data 27/02/2009, a firma Notaio Dott. G. C., Rep. 40121, Racc. 7655 tra la Banca Nazionale del Lavoro S.p.A. – mutuo contratto al solo scopo di effettuare il pagamento del prezzo della compravendita nulla e/o annullabile e/o risolta – condannare ancora le parti convenute al risarcimento del danno morale che risulterà provato o in via equitativa. Il tutto in favore del Sig. B. F. e con interessi e rivalutazione. Quanto sopra anche con sentenza di condanna generica sull’ an rimettendo con ordinanza la causa in istruttoria per l’accertamento del quantum.
• f) In via subordinata dichiarare risolto il contratto anche ex art. 1453 c.c., ex art. 1467 c.c., con conseguente condanna delle parti convenute e/o chiamate, in solido, ovvero ciascuna per quanto di competenza, alla restituzione del prezzo pagato di €.310.000,00 oltre le spese notarili, di registro e tasse successive, nonché al risarcimento dei danni, ivi compreso l’importo impiegato per i lavori nell’immobile, il risarcimento dei danni per non aver potuto abitare lo stesso, nonché al risarcimento dei danni, ivi compreso l ’importo impiegato per i lavori nell’immobile, il risarcimento dei danni per non aver potuto abitare lo stesso, nonché al mancato introito dell’appartamento che il Sig. B. è stato costretto ad occupare rinunciando ad un canone locativo di €. 600,00 mensili e l ’importo dei lavori di messa in sicurezza dell’immobile; condannare altresì le parti convenute al rimborso degli interessi pagati come indicati al punto
• e) ed agli interessi ed alle penali corrisposti e da corrispondersi sul mutuo contratto in data 27/02/2009, a firma Notaio Dott. G. C., Rep. 40121, Racc. 7655 tra la Banca Nazionale del Lavoro S.p.A. e B. F. allo scopo di effettuare il pagamento del prezzo della compravendita, nulla e/o annullabile, e/o risolta, oltre il risarcimento del danno morale che risulterà provato o in via equitativa. Il tutto in favore del Sig. B. F. e con interessi e rivalutazione;
• g) In via subordinata e nella denegata ipotesi in cui la falsità sull’elemento essenziale del grave vizio di costruzione e/o della sanatoria e quindi il dolo e/o l’errore che ha determinato il Sig. B. F. alla conclusione del contratto non sia ritenuto tale da condurre all’annullamento dello stesso, e/o alla sua risoluzione, condannarsi le parti convenute e/o chiamate, al risarcimento dei danni, ivi compreso l ’importo impiegato per i lavori nell’immobile, il risarcimento dei danni per non aver potuto abitare lo stesso, il mancato introito come sopra indicato e l’importo dei lavori di messa in sicurezza dell’immobile, oltre al risarcimento dei danni rapportato al costo dei lavori necessari per la eliminazione del gravissimo vizio, nella misura che sarà provata in corso di causa o ritenuta di giustizia;
• h) Condannare in ogni caso, i convenuti e/o le parti chiamate al pagamento degli interessi e la rivalutazione, visto che il Sig. B. F. avrebbe potuto impegnare la somma di cui sopra per acquistare altro immobile, esente da vizi. Nella ipotesi di nullità e/o annullamento e/o risoluzione contrattuale il bene immobile deve qui ritenersi offerto in restituzione ai convenuti, previo pagamento/rimborso/restituzione di tutto quanto sopra richiesto e del risarcimento
  dei danni come sopra indicato e nella misura che sarà provata in corso di causa e/o ritenuta di giustizia;
• i) Condannare le parti convenute e/o chiamate, in solido, ovvero ciascuna per quanto di competenza, al pagamento del compenso professionale, spese forfettarie, IVA e CAP da attribuirsi al procuratore antistatario Avv. Mari Leonilda”

 

Per i convenuti:
“Voglia l’Ill.mo Tribunale di Roma adito
in via pregiudiziale

– accertare e dichiarare, per tutti i motivi di cui sopra, l’intervenuta prescrizione dell’azione di cui all’art. 1667 c.c. e/o art. 1495 c.c.

– accertare e dichiarare l’intervenuta prescrizione delle domande risarcitorie avanzate da parte attrice. In via principale e nel merito

– rigettare la domanda attrice perché infondata in fatto e diritto e non provata. In via subordinata nella denegata e non creduta ipotesi in cui vengano accolte anche solo parzialmente le domande attoree:

– accertare e dichiarare la responsabilità dell’Arch. R. delle dichiarazioni riportate nella relazione tecnica, e di conseguenza nella concessione in sanatoria,
per l’effetto condannare l’Arch. S. A. R., residente in via Monte Patrizio 16 in Sacrofano (RM), a manlevare e tenere completamente indenne i convenuti da ogni e qualsiasi pretesa, spesa, onere e/o danno derivante dall’eventuale accoglimento, anche parziale, delle domande di parte attrice.

Con vittoria di spese e spettanze del presente giudizio, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge.”

Per R.:
Piaccia All.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza , In via pregiudiziale :

1. Ammettere le richieste istruttorie formulate nelle memorie ex art. 183, comma 6, n. 2 e n. 3 Cpc , che quivi devono ritenersi per integralmente trascritte ;
2. Accertare e dichiarare l’intervenuta prescrizione dell’azione di cui all’art. 1667 e/o 1495 c.c. ;
3. Accertare e dichiarare l’intervenuta prescrizione della domanda di garanzia formulata dai convenuti nei confronti dell’arch. S. A. R. ;
4. Accertare e dichiarare l’intervenuta prescrizione nei confronti dell’arch. R. delle domande risarcitorie avanzate da parte attrice ; In via principale :
5. rigettare la domanda attorea perché infondata in fatto ed in diritto e non provata;
6. Rigettare la domanda di garanzia dispiegata dai convenuti L. C. G., L. C. L., L. C. B., L. C.G. , L. C. Do. e L. C. B. nei confronti dell’arch. R. S. A. , in quanto infondata e non provata ;
7. In via gradata, nella denegata in ipotesi di accoglimento, in tutto o in parte, delle domande avversarie , dichiarare la UNIPOL SAI Assicurazioni S.p.A. , in persona del legale rapp.te p.t. , con sede in Bologna ( cap 40128) , Via Stalingrado n. 45 , tenuta a manlevare e tenere indenne l’arch. S. A. R. da ogni e qualsiasi pretesa, spesa , onere e/o danno derivante dall’eventuale accoglimento delle domande avversarie ;
8. Vinte le spese “ . Per Unipolsai Assicurazioni s.p.a.:
   “Piaccia all’Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis:

• a)in via preliminare, respingere la chiamata in causa dell’Arch R. ad istanza dei Sigg.ri L. C., in quanto prescritta ai sensi e per gli effetti di cui al combinato disposto degli artt. 2946, 2934 e 2935 c.c. con conseguente declaratoria di rigetto della domanda di garanzia svolta dall’Arch. R. nei confronti della comparente Unipolsai Assicurazioni S.p.A.;
• b)sempre in via preliminare, accertare e dichiarare la decadenza della parte attrice chiamante ai sensi dell’art. 1667 c.c, con conseguente rigetto della domanda nei confronti dei Sigg.ri L.C.e delle successive chiamate in causa dell’Arch. R. e della Unipolsai Assicurazioni S.p.A.;
• c)in via principale, dichiarare l’inoperatività nella fattispecie, per le causali tutte meglio dedotte in narrativa (sia di inefficacia temporale sia di esclusione del rischio), della polizza r.c. professionale n. 41971461 e, per l’effetto, rigettare la domanda di garanzia e manleva avanzata dall’Arch. R. nei confronti dell’Unipolsai Assicurazioni S.p.A.;
• d)in via subordinata, respingere la domanda proposta dai Sigg.ri L. C. nei confronti dell’Arch. R.in quanto totalmente infondata in fatto ed in diritto, con conseguente pronuncia di rigetto della chiamata in causa dell’Unipolsai Assicurazioni S.p.A.;
• e)in via ulteriormente subordinata, nella denegata concorrente ipotesi di accoglimento della domanda nei confronti dell’Arch. R. e di ritenuta operatività della polizza 41971461 della Unipolsai Assicurazioni S.p.A., dichiarare che l’indennizzo risarcitorio dovrà essere contenuto nei limiti delle garanzie prestate con la polizza n.41971461, relativamente alla sola quota di danno direttamente e personalmente imputabile all’Asssicurato, ferma restando la franchigia di €.5.000,00 ad esclusivo carico di quest’ultimo;
• f) in ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio comprese spese generali, IVA e CPA.”.

 

MOTIVI DELLA DECISIONE

F. B., riferendo di avere acquistato con contratto di vendita in data 27/2/2009 un immobile a uso residenziale in Sacrofano, ha convenuto in giudizio i venditori con domanda di annullamento per dolo, ovvero di accertamento della nullità del contratto di vendita, e in subordine con domanda di risoluzione del contratto, riferendo di avere scoperto nel 2014 l’esistenza di un grave vizio costruttivo, ossia l’assenza di fondamenta dell’edificio, che ne pregiudica la staticità
e quindi, radicalmente, l’utilizzabilità. L’attore ha quindi domandato anche la condanna dei convenuti alla restituzione del prezzo pagato e al risarcimento di tutti i danni subiti e descritti nell’atto introduttivo, patrimoniali e non patrimoniali.

I convenuti si sono costituiti in giudizio contestando di essere mai stati a conoscenza del vizio riferito dall’attore, dato che l’immobile era stato costruito dal loro defunto padre D. L. C. quando loro erano molto giovani. Hanno comunque contestato la rispondenza al vero delle deduzioni attoree anche per ciò che riguarda l’effettiva esistenza del vizio, hanno eccepito la decadenza dall’azione di garanzia per vizi per tardività della denuncia ex art.1667 c.c. e la prescrizione dell’azione ex art.1495 c.c.. Infine hanno chiesto di chiamare in causa l’arch. S. A. R.che aveva firmato la relazione tecnica allegata all’istanza di concessione in sanatoria. Autorizzata ed eseguita la chiamata in causa, si è costituita in giudizio la R., la quale ha svolto le sue difese esponendo i limiti dell’incarico conferitogli da D. L. C.e del contenuto della relazione tecnica redatta. Ha chiesto di chiamare in causa la sua compagnia di assicurazione.

Autorizzata ed eseguita la chiamata in causa, si è costituita Unipolsai Assicurazioni s.p.a., che ha svolto le sue difese con riferimento al limite della garanzia assicurativa prestata a favore della R. e con riferimento al merito della domanda svolta nei confronti dell’assicurata.

Assegnati alle parti i termini ex art.183 c.p.c., nominato c.t.u. l’ing. C. C. R., all’udienza del 17/5/2017 fissata per il conferimento dell’incarico al c.t.u., il giudizio è stato dichiarato interrotto per la morte di G. L. C..

All’esito della riassunzione, costituitisi in giudizio gli eredi di G. L. C., espletata la consulenza tecnica, la causa è stata inviata per la precisazione delle conclusioni ed è stata infine trattenuta in decisione sulle conclusioni di cui sopra.

Ebbene, la domanda principale dell’attore (…accertare e dichiarare che tale falsa rappresentazione della realtà ha determinato il vizio del consenso del contraente, per dolo dei venditori e/o per errore ex art. 1427 c.c., ex art. 1439 c.c. e/o ex artt. 1428 – 1429 c.c.; con conseguente nullità e/o annullabilità e/o declaratoria di annullamento del contratto di compravendita a rogito notaio Dott. G. C. del 27 Febbraio 2009…) essendo basata sull’esistenza di un vizio del consenso del compratore, per dolo della controparte o per errore, non può avere ad oggetto l’accertamento della nullità del contratto stesso, ma solo l’annullamento del contratto con pronuncia costitutiva. Pertanto le domande di accertamento della nullità e/o annullabilità del contratto, formulate unitamente alla domanda costitutiva di annullamento, si ritengono inammissibili per mancata indicazione dei fatti costitutivi della domanda, la prima, e per difetto di interesse dell’attore, data l’improduttività di effetti di un mero accertamento dell’annullabilità del contratto, la seconda.

La domanda di annullamento del contratto per dolo dei venditori, che avrebbero sottaciuto deliberatamente al compratore l’esistenza del grave vizio costruttivo del fabbricato, non merita accoglimento, considerato che l’attore non ha dato prova del fatto che i venditori, i quali hanno ereditato l’immobile costruito dal genitore quando erano molto giovani, fossero a conoscenza di tale vizio.

La domanda di annullamento del contratto per errore deve essere parimenti respinta per difetto del requisito della riconoscibilità dell’errore da parte dei
venditori, dato il carattere occulto del vizio costruttivo.

Merita accoglimento, invece, la domanda subordinata di risoluzione del contratto per grave inadempimento dei venditori.

L’eccezione di decadenza sollevata dai convenuti ai sensi dell’art.1667 c.c. non è pertinente, dato che la decadenza invocata riguarda il diritto di garanzia del committente nei confronti dell’appaltatore e non è applicabile al contratto di vendita.

Anche l’eccezione di prescrizione sollevata dai convenuti ex art.1495 c.c. non è pertinente, dato che il vizio costruttivo dedotto dall’attore è talmente grave da inficiare la stessa agibilità dell’immobile e, quindi, da rendere la cosa consegnatagli dai venditori in esecuzione del contratto di vendita diversa da quella pattuita.

Quanto all’effettiva esistenza del vizio, si deve fare riferimento alla relazione del c.t.u., ing. C. C. R., al cui contenuto si rimanda, perché esaustiva e basata su accertamenti compiuti con metodo ineccepibile.

Il c.t.u. ha accertato i gravissimi difetti costruttivi dell’immobile denunciati dall’attore, facendo riferimento alle norme tecniche per la progettazione, esecuzione e collaudo di edifici in muratura e per il loro consolidamento di cui al D.M. 20/11/1987: il fabbricato è privo di fondamenta, il solaio di copertura è privo di cordoli e anche di incatenamenti orizzontali per mezzo di armature metalliche, aventi lo scopo di collegare i muri paralleli dalla scatola muraria al livello dei solaio; non sono state rispettate le prescrizioni relative allo spessore minimo e alla snellezza (rapporto tra la lunghezza libera di inflessione del muro e lo spessore dello stesso) delle murature perimetrali.

Tanto basta a escludere che l’immobile possedesse, all’epoca della vendita, i requisiti di idoneità statica, anche a prescindere dalle ulteriori violazioni delle norme tecniche per le zone sismiche accertate dal c.t.u., parte delle quali ascrivibile proprio all’attuale proprietario.

Occorre dare atto che le nome tecniche prese a riferimento dal c.t.u. non erano in vigore alla data della costruzione. Tuttavia ciò non significa che non se ne debba
tener conto. Infatti, la costruzione era stata eseguita in assenza di titolo edilizio e che in data 17/7/1986 venne presentata al Comune di Sacrofano da parte del costruttore e proprietario del fabbricato, D.L. C., domanda di concessione edilizia in sanatoria ex L.n.47/1985, protocollata con il n. 3426.

Nel formulare la domanda, il richiedente dichiarava che la cubatura da condonare era pari a mc.420,00, quindi non superava il limite di mc.450 oltre il quale l’art.35 comma 3 lett.b) L.n.47/1985 prescriveva la presentazione di una certificazione di un tecnico abilitato attestante l’idoneità statica delle opere eseguite alla stregua dei criteri fissati dal decreto ministeriale previsto dal comma 4.

Invece, dalla relazione tecnica a firma dell’arch. S. R.in data 12/10/2005 (doc.n.3 attore), presentata dal L. C. il 13/6/2007 a integrazione della
documentazione allegata alla domanda del 1986, emerge chiaramente che il volume complessivo del fabbricato da condonare è di mc.463,10.

Va precisato che la relazione dell’arch. R. non certifica l’idoneità statica del fabbricato, ma si limita a fornirne una descrizione. Pertanto il Comune di Sacrofano, sulla base di tale relazione, non avrebbe potuto accogliere la domanda di condono. Quanto alla relazione dell’ufficio tecnico comunale, menzionata nella motivazione del provvedimento, da cui emergerebbe “l’inesistenza di motivi ostativi al rilascio del provvedimento richiesto”, non se ne conosce il contenuto, anche perché, come riferito dal c.t.u., il Comune di Sacrofano non ha dato riscontro alla sua richiesta di copia della relazione effettuata con p.e.c. del 29/10/2018 e sollecitata con p.e.c. del 9/11/2018.

Inoltre, ammesso che il Comune abbia eseguito direttamente l’accertamento dell’idoneità statica dell’immobile, avrebbe dovuto comunque attenersi ai criteri fissati dalle norme tecniche di cui al D.M. 20/11/1987, per cui tale accertamento non avrebbe potuto avere esito positivo e il richiedente avrebbe dovuto eventualmente presentare un progetto di adeguamento ai sensi del comma 5 dell’art.35 L.n.47/1985.

Si deve quindi affermare che Il Comune di Sacrofano, accogliendo la domanda di condono con la concessione in sanatoria prot.n.6523 del 27/6/2007 (doc.n.2 convenuti) in assenza di un certificato di idoneità statica del fabbricato e in presenza di importanti violazioni delle norme tecniche di cui al D.M. 20/11/1987, ha
commesso una palese violazione di legge, il che impone di disapplicare il provvedimento amministrativo nel rapporto tra le parti, ai sensi dell’art.5 L.n.2248/1865 allegato E.

Nel rapporto tra le parti occorre infatti tener conto del fatto che, sebbene formalmente condonato, l’immobile non era condonabile e che i vizi di costruzione da cui è inficiato lo rendono inagibile, quindi cosa del tutto diversa da quella oggetto della vendita.

Né rileva che il B. fosse informato, al momento dell’acquisto, dell’assenza del certificato di agibilità dell’immobile. Infatti non è in questione la mancanza formale dell’agibilità, ma la mancanza dei requisiti che l’immobile deve possedere per ottenerla, il primo dei quali è la regolarità urbanistica, che nel caso di specie manca, dato che non si può tener conto del provvedimento di condono del Comune di Sacrofano, perché emesso in violazione delle disposizioni di cui all’art.35 L.n.47/85. Pertanto, in accoglimento della domanda subordinata di parte attrice, il contratto deve essere risolto ex art.1453 c.c. per grave inadempimento dei convenuti.

Questi ultimi, di conseguenza, devono essere condannati a restituire all’attore il prezzo pagato, pari a €. 310.000,00, oltre interessi dalla data della domanda, ex art.2033 c.c., non essendo stata dimostrata la mala fede dei venditori nel ricevere il pagamento, esclusa la rivalutazione, rattandosi di credito di valuta e non essendo provato un danno da inflazione eccedente la misura degli interessi. L’obbligo grava su tutti i venditori in solido tra loro. Poiché tuttavia ad uno di essi, G. L. C., deceduto in corso di causa, sono subentrati gli eredi, questi sono tenuti nei limiti delle rispettive quote ereditarie.

Le ulteriori domande di condanna proposte dall’attore in via subordinata sono tutte domande di risarcimento danni, tali dovendo essere qualificate le domande di rimborso delle spese effettuate in relazione all’acquisto (spese notarili e imposta di registro) e delle imposte pagate quale proprietario dell’immobile.

L’attore domanda il risarcimento della perdita consistente negli esborsi sostenuti per procurarsi la somma necessaria al pagamento del prezzo mediante il mutuo contratto con la Banca Nazionale del Lavoro contestualmente alla vendita, in misura degli interessi e delle penali pagati alla banca; della perdita consistente negli esborsi sostenuti per la sistemazione dell’immobile prima della scoperta del grave difetto costruttivo; del mancato guadagno dovuto alla necessità di occupare l’altro immobile di sua proprietà in Roma, rinunciando al reddito che avrebbe potuto ricavarne locandolo a terzi. Infine domanda il risarcimento del danno non
patrimoniale consistito nella perdita della possibilità di tenere con sé la figlia minore all’esito della separazione dalla moglie, non potendola ospitare nell’ appartamento di 30 mq. in Roma in cui si è dovuto trasferire.

Ebbene, le spese connesse alla conclusione del contratto, ossia il compenso del notaio rogante e l’imposta di registro pagata tramite il notaio, sono state provate dall’attore producendo in allegato alla memoria ex art.183 comma 6 n.2 c.p.c. la prova documentale del bonifico di € 20.000,00 eseguito in data 2/3/2009 a favore del dott. G. C. L’ulteriore bonifico di € 1000,00 a favore del medesimo C. in data 27/7/2010, a distanza di oltre un anno dalla vendita, non si può ritenere, in assenza di altri elementi di prova, riferibile a dette spese.

Imposte connesse alla proprietà dell’immobile, presumibilmente destinato dal B. a prima casa, non erano e non sono dovute e non sono state infatti
documentate.

Il costo del mutuo contratto dall’attore contestualmente alla vendita è rappresentato dal corrispettivo dovuto alla banca, sotto forma di interessi, a fronte dell’erogazione della somma necessaria al pagamento del prezzo di acquisto del bene e rappresenta un danno risarcibile nei limiti degli interessi già pagati o comunque esigibili da parte della banca. Tale danno è quindi liquidabile in misura del totale delle quote interessi delle 70 rate dovute dal B.all’istituto di credito – secondo il piano di ammortamento allegato all’atto di citazione come doc.n.2 – e già scadute (ultima scadenza il 31/1/2021).

Quanto agli esborsi sostenuti dal B. per la sistemazione dell’immobile prima della scoperta del vizio, si osserva che essi non sono stati descritti dall’attore nell’atto di citazione e nemmeno nella prima memoria ex art.183 c.p.c.. Pertanto, non è possibile stabilire quali lavori siano stati eseguiti prima della scoperta del
difetto di costruzione e se l’esecuzione degli stessi fosse conforme alle prescrizioni della legge urbanistica. Dalla relazione del c.t.u. è emerso che gli interventi di
ristrutturazione interna dell’immobile, eseguiti dall’attore, hanno interessato anche gli aspetti strutturali dell’edificio e che sono stati eseguiti in assenza della
autorizzazione sismica prescritta. Detti lavori hanno incluso il rifacimento del solaio del primo piano e la demolizione di un muro di controvento al piano terra, che ha determinato un incremento dell’interasse tra i muri portanti in misura non rispondente alle prescrizioni antisismiche di cui al D.M. 16/1/1996 e che, per tale ragione, non avrebbe potuto essere autorizzata. Pertanto non può essere accolta la domanda di condanna dei convenuti al risarcimento del danno genericamente dedotto dall’attore con riferimento agli esborsi eseguiti per la sistemazione dell’immobile.

Sulla asserita perdita del valore locativo dell’altro immobile di proprietà dell’attore, si osserva che si tratta di una domanda formulata genericamente, con riferimento a un immobile di cui non è indicata nemmeno l’esatta ubicazione e senza fornire la prova della proprietà dello stesso. Pertanto la domanda di risarcimento del danno corrispondente deve essere respinta.

Quanto alla domanda di condanna dei convenuti al risarcimento del danno non patrimoniale, per la perdita dalla possibilità di tenere con sé la figlia minore a causa delle ridotte dimensioni dell’appartamento in Roma, a prescindere dalle perplessità relative alla risarcibilità di tale tipo di danno, è decisiva la mancanza di prova dell’effettiva esistenza e delle effettive dimensioni dell’appartamento di cui trattasi.

Conclusivamente i convenuti devono essere condannati in solido tra loro, gli eredi di G. L. C. nei limiti delle rispettive quote ereditarie, a risarcire all’attore i danni sopra accertati e liquidati, pari a € 20.000,00 per gli esborsi sostenuti in relazione alla conclusione del contratto (spese notarili e imposta di registro) e al totale delle quote interessi delle rate di mutuo scadute alla data odierna, quindi dal 30/4/2009 fino al 31/1/2021, come da piano di ammortamento prodotto in giudizio dall’attore. Sulle somme suddette è dovuta la rivalutazione secondo gli indici Istat di aumento del costo della vita da calcolare, per la somma di € 20.000,00, dal 2/3/2009 ad oggi e per le quote interessi delle rate di mutuo, dalle date di scadenza di ciascuna rata. Gli interessi di mora, al tasso legale di cui all’art.1248 c.c., sono dovuti dalla data della domanda e vanno calcolati sulle somme rivalutate fino a tale data.

Infine, sulla domanda di condanna in manleva proposta dai convenuti nei confronti dell’arch. R., si osserva che la relazione tecnica redatta dalla stessa e presentata da D. L. C. al Comune di Sacrofano in data 13/6/2007 a integrazione della documentazione allegata alla domanda di condono del 1986 è del tutto ininfluente ai fini dell’accertamento dell’inadempimento dei venditori. Si tratta di una relazione puramente descrittiva, che, anzi, indicando esattamente la volumetria da condonare, avrebbe consentito al Comune di Sacrofano di eseguire gli accertamenti dovuti ai sensi dell’art.35 L.n.47/1985.

Pertanto la domanda deve essere respinta.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta la domanda di annullamento del contratto di compravendita concluso tra L. C. L., L.C. B. G., L. C. M. D., L. C. B., L. C. G. e B. F. in data 27 Febbraio 2009, a rogito notaio G. C. ,Rep. n. 40120, Racc. 7654.

Dichiara inammissibili le domande di accertamento della nullità e/o annullabilità del suddetto contratto.

Risolve per grave inadempimento della parte venditrice il contratto di compravendita concluso tra L. C. L., L. C. B. G., L. C. M. D., L. C. B., L. C.G. e B. F. in data 27 Febbraio 2009, a rogito notaio G. C., Rep. n. 40120, Racc. 7654. Condanna L. C. L., L. C.B.G., L. C. M. D., L. C. B.e gli eredi di L. C. G., C. M. F., L. C.M., L. C. D.in solido tra loro, gli eredi entro il limite delle rispettive quote ereditarie, a restituire all’attore la somma di € 310.000,00 oltre interessi dalla data della domanda al tasso legale di cui all’art.1284 c.c..

Condanna L. C. L., L.. C. B.G., L. C. M.D., L. C. B. e gli eredi di L. C. G., C. M. F., L. C. M., L.C. D., in solido tra loro, gli eredi entro il limite delle rispettive quote ereditarie, a risarcire il danno derivato all’attore
dall’inadempimento, che si liquida in € 20.000,00 oltre al totale delle “quote interessi” delle rate scadute fino al 31/1/2021 secondo il “piano di rimborso
contrattuale” allegato C al contratto di mutuo stipulato da F. B. con Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. in data 27/2/2009 a rogito notaio G.C. Rep. n. 40121, Racc. 7655, il tutto aumentato della rivalutazione secondo gli indici Istat di aumento del costo della vita (da calcolare, per la somma di € 20.000,00, dal 2/3/2009 ad oggi e, per le quote interessi delle rate di mutuo, dalle date di scadenza di ciascuna rata) e degli interessi di mora, al tasso legale di cui all’art.1248 c.c., decorrenti dalla data della domanda e calcolati sulle somme rivalutate fino a tale data.

Rigetta l’ulteriore domanda di condanna proposta dall’attore.

Rigetta la domanda proposta dai convenuti nei confronti di R. S. A..

Condanna i convenuti in solido tra loro, gli eredi di L. C. G. entro il limite delle rispettive quote ereditarie, a rifondere all’attore le spese processuali che liquida in € 1241,00 per esborsi e € 14.450,00 per compenso, oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali ex art.2 D.M. n.55/14, eseguendo il pagamento al procuratore antistatario avv. M. L..

Condanna i convenuti in solido tra loro, gli eredi di L. C. G. entro il limite delle rispettive quote ereditarie, a rifondere a R. S. A. le spese processuali che liquida in € 8720,00 per compenso, oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali ex art.2 D.M. n.55/14.

Compensa interamente le spese processuali tra R. S. A. e Unipolsai Assicurazioni s.p.a.

Pone le spese di c.t.u. definitivamente a carico dei convenuti, che dichiara pertanto tenuti a rifondere alle altre parti quanto anticipato al c.t.u. in esecuzione dei provvedimenti di liquidazione emessi in corso di causa.

Così deciso in Roma, 23/2/2021

Il giudice
Antonella Izzo

 

Tribunale di Roma, Sentenza n. 3413/2021, Sezione X Civile, Giudice Dott.ssa Antonella Izzo, inedita.